BẢN TIN PHÁP LÝ: NGHỊ QUYẾT 201/2025/QH15 VỀ CƠ CHẾ ĐẶC THÙ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Vào ngày 29/5/2025, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 với sự đồng thuận cao. Nghị quyết này triển khai các cơ chế và chính sách đặc thù thí điểm trong 5 năm, từ ngày 1/6/2025, nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trên toàn quốc. Mục tiêu chính là hỗ trợ thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Nghị quyết được ban hành nhằm tháo gỡ các rào cản lâu dài liên quan đến thủ tục hành chính và tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhóm đối tượng như người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giáo viên vùng sâu, bộ đội biên giới, và những người bị ảnh hưởng bởi thay đổi ranh giới hành chính trong việc tiếp cận nhà ở giá rẻ.

1. NỘI DUNG CHÍNH CỦA NGHỊ QUYẾT

Nghị quyết bao gồm 14 điều, quy định các cơ chế đặc thù nhằm đơn giản hóa quy trình và hỗ trợ tài chính cho phát triển nhà ở xã hội. Dưới đây là các nội dung chính:

1. Thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia

Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 là một bước đi mang tính đột phá trong chính sách phát triển nhà ở xã hội. Đây là quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì lợi nhuận, với nguồn vốn được hình thành từ nhiều kênh như ngân sách trung ương, giá trị đất đai, doanh thu từ bán nhà công, và các khoản đóng góp tự nguyện. Vai trò của quỹ là cung cấp nguồn vốn ổn định, dài hạn cho các dự án nhà ở xã hội – đặc biệt là nhà ở cho thuê – qua đó giảm áp lực tài chính cho cả nhà đầu tư và người mua.

Trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay rơi vào tình trạng chậm triển khai hoặc dừng thi công vì thiếu vốn, thì việc thiết lập một kênh tài chính chuyên biệt, tập trung như Quỹ Nhà ở Quốc gia là rất cần thiết. Quỹ không chỉ giúp giảm phụ thuộc vào vốn vay thương mại có lãi suất cao, mà còn mở ra khả năng tài trợ linh hoạt cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp vốn khó tiếp cận tín dụng truyền thống.

2. Giao chủ đầu tư trực tiếp và đơn giản hóa thủ tục đầu tư

Cơ chế giao chủ đầu tư trực tiếp mà không thông qua đấu thầu, như quy định tại Nghị quyết 201/2025/QH15, được thiết kế nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm thiểu thủ tục hành chính và tạo điều kiện khởi công nhanh các dự án nhà ở xã hội – vốn đang rất cấp bách về tiến độ. Trong thực tế, các thủ tục đấu thầu thường kéo dài từ 6 đến 12 tháng, là một trong những nguyên nhân chính làm chậm quá trình phát triển nhà ở xã hội. Do đó, việc cho phép chỉ định trực tiếp nhà đầu tư là một giải pháp hợp lý để thúc đẩy tiến độ thực hiện và nhanh chóng đưa dự án vào vận hành, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng yếu thế.

3. Đơn giản hóa quy hoạch và phê duyệt

Nghị quyết 201/2025/QH15 quy định cơ chế đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong đó đáng chú ý là việc miễn yêu cầu lập quy hoạch chi tiết đối với các dự án chưa được phê duyệt và cho phép nhà đầu tư tự phê duyệt kế hoạch dự án mà không cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Các dự án chỉ cần thực hiện kiểm toán sau xây dựng để đảm bảo việc tuân thủ quy định, chất lượng kỹ thuật và quy hoạch tổng thể. Đây là một cải cách thủ tục hành chính có ý nghĩa quan trọng, giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư – giai đoạn vốn thường mất từ 9 đến 12 tháng để hoàn tất các hồ sơ quy hoạch và thẩm định.

Việc cho phép miễn lập quy hoạch chi tiết và nghiên cứu khả thi không chỉ giảm chi phí hành chính cho nhà đầu tư, mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận thị trường cho những doanh nghiệp có năng lực tài chính – kỹ thuật nhưng chưa quen thuộc với thủ tục công. Cơ chế này tạo ra động lực mạnh mẽ để tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong bối cảnh nhu cầu thực tế đang rất lớn.

4. Cơ chế định giá linh hoạt

Một trong những điểm đột phá quan trọng của Nghị quyết 201/2025/QH15 là quy định về cơ chế định giá linh hoạt đối với nhà ở xã hội. Theo đó, nhà đầu tư được phép tự xác định giá bán hoặc giá cho thuê, thay vì bị ràng buộc bởi một khung giá cố định do Nhà nước ban hành như trước đây. Tuy nhiên, mức giá này sẽ chịu sự kiểm toán sau xây dựng: nếu giá thực tế cao hơn mức giá đã công bố ban đầu, nhà đầu tư không được phép thu thêm; ngược lại, nếu giá thực tế thấp hơn, phần chênh lệch sẽ phải hoàn trả cho người mua hoặc người thuê.

Cơ chế này giúp tăng tính linh hoạt và phản ứng kịp thời của nhà đầu tư trước biến động giá cả thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh chi phí vật liệu xây dựng và nhân công thường xuyên biến động mạnh. Điều này góp phần tăng sức hút của các dự án nhà ở xã hội, giúp các chủ đầu tư chủ động tính toán hiệu quả đầu tư và thu hồi vốn, từ đó khuyến khích nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này thay vì chỉ tập trung vào nhà ở thương mại.

5. Điều kiện và đối tượng được hưởng nhà ở xã hội

Nghị quyết 201/2025/QH15 đưa ra quy định chi tiết về điều kiện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhằm phản ánh sát hơn các tình huống phát sinh trong thực tiễn và đảm bảo chính sách đi vào cuộc sống một cách linh hoạt, công bằng. Cụ thể, đối với các tỉnh, thành phố đã hoặc sẽ thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, điều kiện về nhà ở được xác định theo ranh giới hành chính trước thời điểm sắp xếp lại, giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân sinh sống trong khu vực bị ảnh hưởng bởi thay đổi địa giới – một vấn đề pháp lý và xã hội nổi bật trong những năm gần đây.

Đồng thời, Nghị quyết cũng điều chỉnh điều kiện về sở hữu nhà đối với các đối tượng làm việc xa nơi cư trú, theo đó người lao động dù đang sở hữu nhà ở tại địa phương khác vẫn có thể đủ điều kiện thuê hoặc mua nhà ở xã hội nếu nơi ở hiện tại cách xa nơi làm việc. Quy định này đặc biệt có ý nghĩa đối với cán bộ, công chức, viên chức và công nhân – những nhóm đối tượng thường xuyên phải công tác xa nhà hoặc di cư lao động giữa các vùng miền. Việc mở rộng đối tượng hưởng chính sách thông qua doanh nghiệp làm trung gian thuê nhà cho người lao động cũng thể hiện tính linh hoạt và gắn kết chính sách nhà ở với chính sách phát triển nguồn nhân lực, an sinh tại các khu công nghiệp, vùng sâu vùng xa.

2. TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA NGHỊ QUYẾT

Trước khi Nghị quyết 201/2025/QH15 được ban hành, chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam gặp phải nhiều rào cản cả về thể chế lẫn thực tiễn. Thủ tục hành chính kéo dài, quy trình lựa chọn nhà đầu tư phức tạp, sự phối hợp chưa hiệu quả giữa các cấp, ngành và đặc biệt là thiếu nguồn vốn đầu tư ổn định đã khiến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội diễn ra rất chậm, không đáp ứng được nhu cầu ngày càng gia tăng của người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp. Nghị quyết ra đời nhằm tháo gỡ những nút thắt này bằng việc đồng bộ hóa các giải pháp từ đơn giản hóa thủ tục, đổi mới phương thức đầu tư, đến tạo lập cơ chế tài chính riêng biệt và tăng cường vai trò điều phối của các cơ quan nhà nước.

Cụ thể, việc rút ngắn quy trình hành chính được coi là một trong những bước cải cách mạnh mẽ nhất, khi theo ước tính của Bộ Xây dựng, thời gian chuẩn bị và triển khai dự án có thể được rút ngắn ít nhất 350 ngày nhờ loại bỏ các khâu trung gian như đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, hay thẩm định thiết kế cơ sở. Đây là một thay đổi mang tính hệ thống, giúp tăng tính khả thi của các dự án trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cấp bách như hiện nay.

Về tài chính, việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đánh dấu lần đầu tiên Việt Nam có một cơ chế tài chính tập trung, ổn định, không vì lợi nhuận, phục vụ riêng cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Quỹ này không chỉ hỗ trợ nhà đầu tư giảm gánh nặng vốn đầu tư ban đầu mà còn có thể cung cấp các gói tín dụng ưu đãi cho người mua, người thuê – điều mà thị trường hiện nay chưa làm được một cách hệ thống.

Ngoài ra, Nghị quyết cũng giúp tăng tốc triển khai dự án thông qua cơ chế cho phép chỉ định nhà đầu tư và tự phê duyệt kế hoạch đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các khu đô thị và khu công nghiệp phát triển nhanh, cần nguồn cung nhà ở kịp thời để đáp ứng nhu cầu cư trú của người lao động.

3. RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH THỰC THI NGHỊ QUYẾT

Mặc dù Nghị quyết 201/2025/QH15 mở ra nhiều cơ chế đột phá thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, quá trình triển khai thực tế vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu sự giám sát chặt chẽ, phối hợp đồng bộ và hướng dẫn chi tiết từ các cơ quan chức năng.

Trước hết, hiệu quả vận hành của Quỹ Nhà ở Quốc gia – công cụ tài chính trung tâm của chính sách – phụ thuộc lớn vào khả năng huy động nguồn lực bền vững và cơ chế phân bổ công bằng giữa các địa phương. Nếu thiếu tiêu chí minh bạch trong phân bổ vốn, có thể dẫn đến tình trạng địa phương nghèo, ít dự án lại bị thiệt thòi, làm giảm tính công bằng trong tiếp cận chính sách. Do đó, việc thiết lập một quy trình quản lý công khai, minh bạch, có sự giám sát độc lập là điều kiện tiên quyết để bảo đảm quỹ hoạt động hiệu quả, đúng mục tiêu và bền vững trong dài hạn.

Thứ hai, cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu dù rút ngắn thời gian thủ tục, nhưng tiềm ẩn nguy cơ thiếu minh bạch nếu không có cơ chế kiểm soát phù hợp. Nếu không có bộ tiêu chí rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ, việc “chỉ định” nhà đầu tư có thể bị lợi dụng, dẫn đến bất bình đẳng, thậm chí tạo điều kiện cho lợi ích nhóm. Trong bối cảnh đó, yêu cầu công khai danh sách nhà đầu tư được giao dự án, tiến độ triển khai và kết quả kiểm tra chất lượng công trình cần được quy định bắt buộc.

Thứ ba, việc cho phép nhà đầu tư tự phê duyệt kế hoạch dự án mà không thông qua cơ quan thẩm định nhà nước có thể làm phát sinh rủi ro về quy hoạch, chất lượng và kết nối hạ tầng nếu cơ chế hậu kiểm không đủ chặt chẽ. Tình trạng dự án manh mún, lệch chuẩn quy hoạch hoặc thiếu đồng bộ về cơ sở hạ tầng có thể để lại hệ lụy nghiêm trọng cho phát triển đô thị trong dài hạn. Vì vậy, cần thiết lập quy trình hậu kiểm nghiêm ngặt, có tính cưỡng chế và được thực hiện bởi đơn vị độc lập để đảm bảo việc đơn giản hóa thủ tục không trở thành buông lỏng quản lý.

Thứ tư, cơ chế định giá linh hoạt – cho phép nhà đầu tư tự xác định giá bán hoặc cho thuê nhà ở xã hội – nếu không đi kèm khung giá tham chiếu và giám sát hiệu quả, có thể khiến giá bị đẩy lên vượt khả năng chi trả của nhóm đối tượng chính sách. Trong bối cảnh đó, Nhà nước cần sớm ban hành nguyên tắc xác định giá chuẩn, đồng thời duy trì cơ chế kiểm toán hậu kiểm độc lập, minh bạch và định kỳ để vừa bảo vệ quyền lợi người dân, vừa đảm bảo tính khả thi cho nhà đầu tư.

Cuối cùng, việc mở rộng đối tượng và điều kiện thụ hưởng tuy linh hoạt và hợp lý hơn, nhưng cũng cần đi kèm hướng dẫn cụ thể để tránh bị lạm dụng. Đặc biệt, cần quy định rõ tiêu chí xác định “khoảng cách xa nơi làm việc” đối với người lao động, cũng như giới hạn tỷ lệ nhà ở xã hội mà doanh nghiệp được phép thuê – chẳng hạn không vượt quá 30% tổng số căn hộ trong dự án – để đảm bảo phần lớn nguồn cung vẫn dành cho các đối tượng cá nhân đúng theo định hướng ưu tiên an sinh.

Tổng thể, những cải cách mà Nghị quyết đặt ra là bước chuyển mạnh mẽ và cần thiết, nhưng để chính sách phát huy hiệu quả thực chất và bền vững, cần song hành với cơ chế kiểm soát rủi ro tương ứng. Điều đó đòi hỏi sự cam kết thực thi nghiêm túc của các cấp chính quyền, sự đồng bộ trong hướng dẫn pháp lý và sự giám sát xã hội toàn diện từ người dân, cơ quan kiểm toán, báo chí và các tổ chức độc lập.

4. TIẾN ĐỘ HIỆN TẠI VÀ KẾ HOẠCH TƯƠNG LAI

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong 5 tháng đầu năm 2025, cả nước đã khởi công 21 dự án nhà ở xã hội với tổng số 20.428 căn hộ và hoàn thành 22.649 căn – một tín hiệu tích cực cho thấy các chính sách mới đang dần đi vào thực tế. Đặc biệt, ngay sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 155/NQ-CP ngày 1/6/2025 để tổ chức triển khai thực hiện trên phạm vi toàn quốc, với mục tiêu cụ thể là hoàn thành 100.000 căn vào cuối năm 2025 và hướng tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Tuy nhiên, để đạt được các chỉ tiêu đầy tham vọng này, việc triển khai thành công Nghị quyết không thể chỉ dựa vào chính sách trên giấy, mà phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm chính trị và năng lực tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương. Vai trò của lãnh đạo tỉnh, thành phố trong việc chỉ đạo, điều phối các cơ quan chuyên môn – từ quy hoạch, đất đai, tài chính đến xây dựng – là yếu tố then chốt để tháo gỡ kịp thời các vướng mắc trong từng khâu triển khai dự án. Bên cạnh đó, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành cũng cần được nâng cao, đặc biệt là trong việc chia sẻ dữ liệu, thống nhất thủ tục và rút ngắn quy trình xét duyệt.

5. ALTAS có thể hỗ trợ như thế nào?

ALTAS LAW cung cấp các gói dịch vụ pháp lý và kế toán, thuế toàn diện được thiết kế để hỗ trợ liền mạch trong giai đoạn chuyển đổi này:

• Dịch vụ Kế toán và Thuế: Chúng tôi cung cấp dịch vụ kế toán và thuế để giúp doanh nghiệp của Quý vị quản lý các tác động tài chính của những cải cách này, bao gồm lập kế hoạch thuế, báo cáo và tuân thủ.

• Giấy phép & Tuân thủ Quy định: Chúng tôi sẽ rà soát tỉ mỉ các giấy phép và giấy phép hiện có của Quý vị, tư vấn về các sửa đổi hoặc gia hạn cần thiết, và hướng dẫn Quý vị qua quy trình xin cấp bất kỳ phê duyệt mới nào. Đội ngũ của chúng tôi cũng sẽ đảm bảo Quý vị tuân thủ tất cả các thay đổi quy định liên quan.

Vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email contact@altas.vn để thảo luận cụ thể và khám phá cách chúng tôi có thể hợp tác với Quý vị để vượt qua những cải cách này một cách thành công.

--

Viết bởi: Lương Văn Chương (Chris) - Luật sư Thành viên tại ALTAS Law & Trợ lý pháp lý cao cấp Trần Anh Hoàng - ALTAS Law

Ngày: 10.06.2025